7月11日，南京阿里中心正式开园，阿里巴巴集团首席人才官蒋芳、集团副总裁刘菲都亲自参与了开园活动。 这里是阿里巴巴的江苏总部所在，也是阿里在江苏的首个自建自持园区，更是南京河西南地区规模体量最大的互联网大厂园区，在南京寸土寸金的建邺区，占了足足210亩的地。 早在2017年6月，阿里就和南京建邺区签订了投资协议，决定了在这里落地杭州和北京之外的首个省级总部。 历时8年，南京阿里中心终于得到启用，也象征着以这里为核心的15平方公里河西中央科创区，迈出了关键一步，堪称是一次现象级的地标面世！
值得注意的是，这里不仅是阿里的江苏总部，也是一个体量足有85万㎡的城市综合体！
南京阿里中心开园一周后，其中的商业街区南京金陵天地，也紧跟着开业了，试营业首日客流就达到了5.8万。 这意味着，南京又一标志性的商业地标，终于现世了！ 南京金陵天地的“天地”，就是大家所熟知的万象天地的那个“天地”，出品于华润置地旗下的华润万象生活。
简言之，这是一次： 超级央企和互联网巨头的强强联合。 这两年的阿里，还在四处建总部、盖综合体，自个儿建大楼的劲儿，甚至比起诸多房企都还要来得更足。 光是今年，阿里面世的新总部已经有两座，而仔细一品： 背后都站着商管一哥——华润万象生活。 01 超级央企和互联网巨头 双赢了？ 南京阿里中心，打从一开始，就是阿里为了落地江苏总部、落户南京而造的，而华润万象，则是阿里中途引入的合作方。 双方大约是在3年前牵起的手，在当时，阿里将南京阿里中心的商业运营重担交给了华润万象，还一同打包了另一个商业项目，来自于： 武汉阿里中心。
武汉阿里中心和南京阿里中心类似，同样也是阿里巴巴的地区总部所在，武汉的这一座，是华中总部。 阿里巴巴华中总部和江苏总部，都是在今年5月正式迎来的首批员工入驻。 而在华中总部正式启用的半年前，华润万象为这里打造的商业——亲橙万象汇就已经开业了。
这是湖北首座万象汇，对双方来说共赢的意味分明： 华润万象沾着阿里的光，做了进一步的拓展； 阿里则沾着华润万象的光，让自己的华中总部在正式启用前，就得到了一个成熟商业体的助攻，员工一到来，就是楼上上班，楼下逛万象汇。 南京阿里中心的商业开场，稍微比阿里员工入驻晚了几步，据说原本也是要做亲橙万象汇的，但在几个月前突然确定了： 将更名为“南京金陵天地”。 亲橙是阿里自己的品牌，关于亲橙万象汇，武汉的那座曾自我介绍为： 阿里基因和华润运营经验的结合体。 而南京金陵天地，却在更名后却去掉了“亲橙”，则相当于在商业层面做了一次大胆的“去阿里化”，同时，将商业的定位从万象汇调整成了万象天地。 在华润的商业体系内，核心有三大产品系，能级从高到低依次是： 万象城——定位在M1级别、重奢级购物中心； 万象天地——一般定位为M2级别、MALL+街区结合的轻奢商业体； 万象汇——一般排在M3-M4之间，最亲民的区域型购物中心。 简言之，华润万象为南京阿里中心配的这一座商业，实则是做了一次定位的大升级。 要知道金陵天地，不止出自于“天地系”，还是南京第一座非标“天地系”，整体通过7条空中廊桥和阿里中心园区无缝衔接，形成了相当独特的立体街区生态。
如果升级前，还更像是单纯的“阿里办公配套”，那么升级后，是更浓重、独立的商业地标属性。 整体来看，华润万象和阿里的合作的模式，是非常一目了然的纯粹的轻资产运营模式： 整体阿里持有，并由华润万象提供成熟的商业体系来负责长期的运营。 02 50个第一！ 商管一哥加速向外求索了？ 阿里连着两个总部项目都牵手华润万象，也算是一个相当明智的决定。 毕竟，翻一翻华润万象的年报，截止2024年年底，其全国在营的购物中心，一共有122座，总零售额达到了2150亿元，而其中，有50座的零售额在当时市场排第一，86座的零售额在当地市场排前三。
而在购物中心领域，华润万象甚至可以提供从投资策划、到产品定位、设计咨询、品牌招商、运营服务等全流程服务，想要做个商场玩玩的业主，只需要提供资金和需求，其他的都可以由华润万象帮你一条龙解决。 简言之，有了华润万象的助攻，就将有很大概率实现在当地市场名列前茅，很多事也不需要自己操心，躺着就能把钱给赚了。 值得注意的是，3年前，华润万象牵手阿里拿下这两个商业营运权的同一时间，还在深圳签下了华侨城深圳湾新玺名苑的商业运营权。 算下来，在短短的一周内，就接连拿下了3个商业轻资产运营的大单。 简言之，这样的轻资产模式，不是华润万象和阿里合作的个例，而是已经成为这家商管公司的核心拓展模式之一。 在早期，华润万象管理的商业项目，实则核心还是来自于对内部的求索，基本都是以华润置地自持的商业为主。 华润万象是2020年年年底上的市，根据其当时披露的招股书显示，在2020年以前，其都没有任何第三方的商业运营服务和物业管理服务，其相关业务全部来自于华润置业和华润集团，而从上市的2020年开始，则发生了明显变化。
在上市之后，华润万象就将第三方业务和来自华润集团的项目一同统计。 据年报显示，到2024年年底，华润万象提供商业运营和物业管理服务的购物中心共有118座，共计贡献了34.29亿收入。
而其中，有92座购物中心来自华润置地，总收入为30.38亿； 剩下的26座来自华润集团和第三方，总收入为3.91亿，数量和业绩占比分别达到了22%、11.4%。 结合华润万象的招股书和2020年报数据可以窥见，截止到2019年，来自华润集团的购物中心共有10座。
简言之，到2024年为止，已经落地的第三方购物中心最多也就十几座，但是去年，这数量不算太多的第三方购物中心，为华润万象提供的税前利润贡献占比已经达到了21%，相较2023年同比增长了3.5个百分点。 值得注意的是，去年，华润万象在一年时间里，左手新开了21座购物中心，创下了有史以来的新高；右手还拓展了12个高质量的第三方购物中心，其中甚至有8个都是TOD。 到2024年年底，华润万象尚未开业的77个项目中： 第三方的项目达到了38个——比例占到了近50%。 简单来说，目前华润万象在第三方购物中心的拓展力度上，甚至开始要逐渐超越来自母公司的项目输血，或许在今年我们就已经可以看到更明显的变化。 南京金陵天地的开业，说白了也是华润万象借着阿里之势，狠狠地秀了一次肌肉，只要开业后成绩可人，一些想再造造总部的大厂，或许自己就会闻着味儿过来了。 届时，商管一哥只需轻装上阵，为各个大厂总部量身定做自家的专属商场，估摸着还会为华润万象后续的第三方拓展进一步助力。 而这些喜人的势头，也意味着，这位商管一哥，已经在逐步迈向一个更快速、更稳健的发展期。 03 华润万象的小目标 当然，在过去，华润万象已经跑得很稳很快了，“商管+物管”双轮驱动的华润万象，如今早就不止是稳稳的商管一哥、在物管界也是稳稳的头部大哥，版图巨大。
在2024年，华润万象整体也是增收又增利，实现了170.43亿收入、37.3亿净利润，算下来分别大幅增长15.4%、26.7%。 去年，在华润万象的助攻下，华润置地也已经稳居地产行业新的利润王，其2024年年报总结中，更是将大量的笔墨给到了非开发性的业务，去年，其在经常性业务端的利润贡献首次超过了百亿元，占比更是提升到了40.7%。 而据华润置地首席财务官郭世清透露，今年，这个数据还有望进一步提升到45%以上…… 而这背后，华润万象自然也要居头功。 不过对于华润万象来说，这一切，都还不够。 商管一哥，给自己定了一个小目标： 要成为中国最具影响力的轻资产管理公司。 明确的目标驱动下，也才有了其这两年拼命三郎一般的外拓动作。 从上市开始加速外拓，迄今短短5年的时间，简单算一下，华润万象的第三方购物中心应该已经超过了50个，但这显然还只是一个起点。 毕竟，想要实现这个目标，光靠母公司的项目，难度到底是过大了。将筷子更多地伸到别人家里的好肉上，或许才是最好的选择。 目前来看，华润万象也还在不断地塑形、向管理要效益，去年，华润万象重构了“总部平台化、航道实体化、赛道专业化”的管理架构，更强调精简高效、权责对等，通过错位授权、组织配齐、团队配强，来不断提升商业、物业两个航道的竞争力。 在过去一年里，华润万象还在人才端进行了一次相当重要的焕新动作。 去年，华润万象原助理总裁兼首席商务官张芳加盟港资嘉里建设，出任商业副总裁。 张芳是80后，也是华润商业板块超20年的元老和灵魂人物之一，业界对其评价极高，作为华润万象M1重奢购物中心招商的关键人物，张芳甚至被称之为：华润招商一姐。 不过虽然损失了一员大将，但同样早在去年4月，华润万象还挖来了一个重量级角色——国际顶尖的重奢大佬Vuthy Penn，出任“首席商务顾问”，并直接向华润置地董事长兼华润万象生活董事长李欣汇报。 当时就有声音表示，华润万象花大精力挖来一位国际友人，也是为了对产品系做全面的规划梳理升级，并且要助推做整体的品牌招商升级。 去年7月-9月，华润万象就已经在产品系上做了一些创新，比如当时新开业的绍兴天地、深圳大运天地、义乌天地，都是产品力的创新升维的典型代表，如今升级后开业的南京金陵天地又是一个强有力的创新典范。 一些变化，早就默默地出现了…… 不过华润万象要做“中国最具影响力的轻资产管理公司”的远大目标，或许仍然道阻且长。 -本文推荐阅读- 主编：张艳 责编：Nanako 本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系 我们建立了“地产人言交流群” |
